住宅ローン見直しを後回しにする人が損する理由

「金利が上がってきているから、今さら住宅ローンを見直しても意味がないか」と思っていませんか？

私も保険の見直しをきっかけにお金の仕組みを学んだとき、住宅ローンも同じように「見直せる」ものだと気づきました。そして実際に調べてみると、金利が上昇している今だからこそ、見直しにメリットが出る人が一定数いることがわかりました。

「でも、金利が上がっているのに借り換えてどうするの？」と感じる方も多いと思います。実はここに大きな誤解があります。この記事では、金利上昇局面でも見直しが有効な理由と、具体的なシミュレーションをお伝えします。

変動・固定、どちらを使っている人が多い？

まず現状を整理します。住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローン利用者の金利タイプの内訳はこうなっています。

変動型：75.0%　／　固定期間選択型：14.9%　／　全期間固定型：10.1%

約4人に3人が変動金利を選んでいます。変動金利は一般的に固定より低い水準ですが、日銀の利上げにより2024年以降は上昇傾向が続いています。固定金利も数年前と比べると上昇傾向にあり、住宅ローンを取り巻く環境は大きく変わってきています。

金利が上がっているのに、なぜ見直しができるのか

ここが、多くの人が見落としているポイントです。

住宅ローンの金利は、次の仕組みで決まります。

「基準金利」は銀行が設定する金利、「優遇幅」は銀行が割り引いてくれる幅のことです。この2つの差が、実際に払う「適用金利」になります。

金融機関によっては、以前より優遇幅が大きく設定されているケースがあります。つまり、基準金利が上がっていても、優遇幅がそれ以上に広がれば、結果として適用金利は下がることがあります。

基準金利が上がっているかどうかより、自分の適用金利が今より下がるかどうかを確認することが大切です。

見直し効果が出やすい人

住宅ローンの見直しは、すべての人に同じ効果が出るわけではありません。次のような条件に当てはまる人ほど、見直しのメリットが出やすい傾向があります。

借入残高が大きい（目安として1,000万円以上）

残りの返済期間が長い（目安として10年以上）

契約時より年収が上がった（審査条件が有利になる場合がある）

数年前に契約した（当時より優遇幅が小さい可能性がある）

団信（団体信用生命保険）の条件を見直したい

一つでも当てはまる場合は、一度シミュレーションで確認してみる価値があります。

借り換えしない方がいいケース

一方で、借り換えを急がない方がよいケースもあります。

残りの返済期間が短い（目安として10年未満）

借入残高が少ない（目安として1,000万円未満）

現在の金利との差が小さい（目安として0.3%未満）

これらのケースでは、借り換えにかかる諸費用（手数料・登記費用など）を回収できずに終わる可能性があります。ただし、現在の銀行への交渉は費用がほとんどかからないため、こうした場合でも試す価値があります。

いくら軽減できる？シミュレーション

現在の金利1.5%から0.8%に見直した場合の試算です（諸費用は含まず、参考値として）。

借入残高	残期間	現在の金利	見直し後の金利	月々の返済額の差	年間の差
2,000万円	15年	1.5%	0.8%	約6,000円下がる	約7万2,000円
3,000万円	20年	1.5%	0.8%	約1万円下がる	約12万円
4,000万円	25年	1.5%	0.8%	約1万4,000円下がる	約16万8,000円

残高3,000万円・残期間20年の場合、毎月の返済額が約1万円下がる試算です。年間では約12万円の差になります。借り換えにかかる諸費用との兼ね合いで、残高・残期間・金利差を確認してから判断することをおすすめします。

見直しの方法は2つある

住宅ローンの見直し方法は、「借り換え」だけではありません。

①　他の金融機関に借り換える

新しい銀行と、より優遇幅の大きい条件で新規契約を結ぶ方法です。金利差が大きければ長期的に最も効果が出やすい一方、審査・書類・登記費用など数十万円のコストと手間がかかります。

②　現在の金融機関と契約条件を見直す交渉をする

今借りている銀行に「金利を下げてほしい」と相談し、優遇幅を大きくした新しい契約条件に切り替えてもらう方法です。書類の手間が少なく、費用もほとんどかかりません。「他行への借り換えを検討している」と伝えると、状況によっては条件を見直してもらえるケースがあります。

どちらの方法が自分に合っているかを判断するには、まず「市場の相場金利」を知ることが出発点です。相場を知らずに交渉しても、どれくらい下げてもらえるかの判断ができません。

モゲチェックで相場を把握してから動く

「自分はどれくらい見直せるのか」を手軽に確認できる無料サービスが「モゲチェック」です。申込や契約は不要で、まず現状を把握するだけでも使えます。

① モゲチェックのサイトにアクセスし、メールアドレスで無料会員登録をする

② 現在の住宅ローン情報を入力する（借入残高・現在の金利・残期間など）

③ 複数の金融機関の金利が一覧表示され、借り換えシミュレーション結果が確認できる

この結果を手元に持った状態で銀行に交渉に行くと、「他行ではこの金利で借りられる」という根拠を示せるため、交渉が進めやすくなります。入力から結果確認まで10〜15分程度で完了します。

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見直しより先に、目的を確認する

「とりあえず借り換えてみよう」という動機だけで動くのは、少し待った方がよい場合もあります。

月々の返済を減らしたいのか、総返済額を減らしたいのか、金利変動リスクを固定化したいのか。目的によって最適な方法は変わります。

確認すべきことはシンプルです。

今払っている適用金利より、今の市場で借りられる金利の方が低いかどうか。

もしそうなら、まずモゲチェックで相場を確認し、交渉か借り換えかを判断してみてください。動く前に「自分の数字」を知ることが、一番の近道です。

まとめ

• 変動・固定ともに金利は上昇傾向。住宅ローンの見直しを考えるタイミングが来ている
• 金融機関によっては優遇幅が拡大しており、適用金利が下がる場合がある
• 借入残高が大きく・残期間が長い人ほど見直し効果が出やすい
• 見直しの方法は「他行への借り換え」と「現在の銀行との契約条件の見直し交渉」の2つがある
• モゲチェックで相場を把握してから動くと、交渉・借り換えどちらでも有利に進めやすい

「金利が上がっているから」という理由だけで見直しをあきらめる前に、自分の適用金利を一度確認してみてください。これだけで、家計の選択肢を少し広げられるはずです。