住宅ローンは繰り上げ返済するべき？私が見送った理由

「金利が上がるなら、早く返してしまった方がいいのでは？」
そう思ったこと、ありませんか。

2026年6月、日銀が政策金利を1.0%に引き上げました。
約31年ぶりの水準だそうです。

そのニュースを見たとき、私の頭にまっさきに浮かんだのは「住宅ローン、早く返さなきゃ」でした。

変動金利は、これからもじわじわ上がっていくかもしれない。
利息が増える前に、手元のお金で一気に返してしまいたい。
そう焦ったのです。

でも、一度立ち止まって計算してみると、見えてきたものがありました。

結論から言うと、私は「今は繰り上げ返済しない」を選びました。
理由はシンプルです。
住宅ローン控除が残っていて、繰り上げ返済による効果が小さいと判断したからです。

繰り上げ返済が悪い、という話ではありません。
ただ、自分の目的を考えたとき、答えが変わったのです。

この記事では、利上げで「早く返したい」と焦った私が、なぜ今は繰り上げ返済を見送ったのか。
その理由と、判断のときに見落としがちなポイントを、メリットとデメリットの両面から正直にお伝えします。

「借金返済は最大の投資」は本当か？

「借金の返済は、最大の投資である」
そんな言葉を聞いたことがあるかもしれません。

これは、半分本当です。

繰り上げ返済をすると、その分の利息を払わずに済みます。
つまり「ローン金利と同じ利回りで、確実に増やした」のと同じ効果があるのです。

たとえば金利1%のローンを繰り上げ返済すれば、「年1%の確実な運用」をしたのと同じ。
値動きもなく、減る心配もありません。

これは繰り上げ返済の大きなメリットです。

ただ、ここに見落としがちな落とし穴があります。
それが住宅ローン控除です。

住宅ローン控除を受けている間は、年末のローン残高に応じて、税金の一部が戻ってきます。
契約した時期によって、残高の0.7%または1%が、その年の所得税などから差し引かれる仕組みです（戻る額は、納税額や家族構成などの条件によって変わります）。

ここが大事なポイントです。
控除を受けている間、ローンの「本当の負担」は、金利そのものではありません。

つまり、控除期間中のローンは「ほとんど利息がかからない借金」になっていることがあるのです。

このとき繰り上げ返済をしても、「ほぼ0%の運用」にしかなりません。
急いで返すうまみが、とても小さい。

これが、住宅ローン控除中の繰り上げ返済のデメリットです。

利上げで”元金が減らない”のは危険信号？

ここで、もう一つの不安に触れておきます。
「毎月ちゃんと返しているのに、元金がぜんぜん減っていない」という感覚です。
これは、変動金利の「5年ルール」という仕組みが関係していることがあります。

多くの変動金利型住宅ローンには、金利が上がっても毎月の返済額を5年間は変えない「5年ルール」があります。
ただし、すべての金融機関で採用されているわけではありません。
契約内容は、事前に確認しておきましょう。

返済額が同じまま金利だけ上がると、どうなるでしょうか。
返済額のうち、利息に回る分が増え、元金に回る分が減ります。

返済額は変わらないのに、利息が増えた分だけ元金の減りが遅くなる。

「元金が減っていない」と感じるのは、このためです。

たしかに、不安になりますよね。
でも、ここで落ち着いて考えてみてください。

元金が本当に「1円も減らない」状態になるのは、利息が毎月の返済額を超えてしまったときだけです。
それには、金利がかなり大きく上がる必要があります。

今の金利水準（大手銀行で1%前後）では、まだそこには距離があります。
元金の減りが遅くなっているだけで、止まっているわけではないのです。

⚠️ 見落としがちな「団信」という保障

繰り上げ返済を考えるとき、多くの人が見落とす”保険”があります。
それが団信（団体信用生命保険）です。

住宅ローンには、契約者が亡くなったときに残りのローンがゼロになる保障がついていることがほとんどです。
これは、いわば「住宅ローンの残高ぶんの保障」を持っているのと同じこと。

たとえばローン残高が2,000万円なら、万一のときに2,000万円のローン返済が不要になる保障があるとも考えられます。

繰り上げ返済をして残高を減らすと、この保障も同時に小さくなります。
「早く返してスッキリ」した結果、もしものときの備えを自分で削っていた、ということも起こり得るのです。

（保険を”目的”から考える大切さは、▶ 関連：保険の入り方で後悔しないために｜50万円損した私の実体験 でもお伝えしています）

私も「早く返したい」と思った。でも──

正直に言うと、私も利上げのニュースで「早く返してしまいたい」と強く思った一人です。
金利が上がる、と聞くだけで落ち着かなくなる。
借金が減らないことが、なんとなく気持ち悪い。

その感覚は、よく分かります。

でも、パソコンで返済シミュレーションを使って、ひとつずつ計算してみたんです。

繰り上げ返済で減らせる利息はいくらか。
そのとき失う控除はいくらか。
そして、同じお金を別の形で活かしたらどうなるか。

並べてみて気づいたのは、ひとつのことでした。

私が返したかったのは、お金の問題ではなく”不安”だったのです。

数字の上では、今の私にとって繰り上げ返済の効果は、とても小さいものでした。
それでも返したくなったのは、ただ「スッキリしたかった」から。

それ自体は、悪いことではありません。
むしろ「精神的な安心」は、立派な目的の一つです。

ただ私は、その安心のために大切なお金を動かすより、今は手元に残して別の選択肢に活かす方が、自分の豊かな人生に近いと感じました。

だから私は、今は繰り上げ返済を見送りました。
これは「正解」ではなく、「今の私の目的に合った選択」です。

では、繰り上げ返済が向いているのはどんな人？

ここまで「私はしない」と書いてきましたが、繰り上げ返済が向いている人ももちろんいます。
むしろ、次のような方には大きなメリットがあります。

こうして見ると、ある共通点が見えてきます。
それは「目的がはっきりしている人ほど、繰り上げ返済は力を発揮する」ということです。

確認すべきは「何のために返すのか」

ここまで読んで、こう思った方もいるかもしれません。
「結局、返すのと返さないの、どっちがいいの？」と。

その答えは、人によって違います。
そして、それでいいのです。

確認すべきことは、たった一つ。

「何のために繰り上げ返済をするのか」という目的です。

利息を減らしたいのか。
借金がある状態が、精神的にいやなのか。
老後までに完済しておきたいのか。

目的がはっきりすれば、繰り上げ返済が自分に向いているかどうかは、自然と見えてきます。

繰り上げ返済も、投資も、手元に残すことも、すべては豊かな人生のための”手段”の一つにすぎません。
手段が目的になってしまうと、判断を間違えやすくなります。

「繰り上げ返済はしない方がいい」と聞いたことがある方もいるかもしれません。
でも、それも万人にあてはまる正解ではありません。

大切なのは、一般論ではなく、自分の目的に照らして考えることです。

繰り上げ返済を選ぶ人も、選ばない人も、どちらも正解です。

「なんとなく」で大きなお金を動かさないこと。
それだけで、後悔はぐっと減らせます。

（手元のお金を運用に回すという選択肢については、▶ 関連：初心者でも迷わない｜NISAの始め方をやさしく解説【これだけでOK】 もあわせてご覧ください）

よくある質問

まとめ｜繰り上げ返済を考える前に確認したいこと

• 控除期間中は「金利 − 控除」で考える。実質の負担は、思ったより小さいことがある
• 「元金が減らない」のは5年ルールのため。多くの場合、止まっているわけではない
• 繰り上げ返済をすると、団信という”保険”も同時に小さくなる
• 控除終了後や、使う予定のないお金がある人には、繰り上げ返済が向いている
• いちばん大切なのは「何のために返すのか」という目的の言語化

利上げのニュースは、私たちを不安にさせます。
でも、その不安にまかせて動く前に、自分の目的を一度だけ確かめてみる。
それだけでも、お金にまつわる後悔を、少し減らせるはずです。